Die Spekulationssteuer bezeichnet die Einkommensteuer, die auf den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Sie wird nicht erhoben, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Ebenso entfällt sie, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann die Spekulationssteuer sonst anfällt, wie sie berechnet wird und welche Möglichkeiten es gibt, sie ganz oder teilweise zu vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird und im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren keine Eigennutzung nachgewiesen werden kann.
- Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags und endet nach genau zehn Jahren.
- Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und dem Veräußerungsgewinn.
- Legal sparen lässt sich die Spekulationssteuer durch Kostenabzug, Verlustverrechnung, getrennte Ausweisung von Inventar oder rechtzeitige Eigennutzung.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie. Sie greift, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Verkaufen Sie innerhalb dieses Zeitraums und haben Sie die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, wird der Gewinn als sonstige Einkünfte versteuert. Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet nach genau zehn Jahren.
Maßgeblich für die Höhe der Spekulationssteuer ist der Unterschied zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis sowie den abziehbaren Kosten, wie Kaufnebenkosten und möglichen Werbungskosten.
Abschreibungen bei vermieteten Immobilien
Wurde die Immobilie vermietet und wurden Abschreibungen steuerlich geltend gemacht, mindern diese gemäß § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG die ursprünglichen Anschaffungskosten. Dadurch erhöht sich der zu versteuernde Gewinn. Der Gesetzgeber verhindert so eine doppelte steuerliche Begünstigung, da die AfA bereits während der Vermietungszeit die jährliche Steuerlast gesenkt hat.
Die Spekulationssteuer greift bei allen Arten von Immobilien, also bei Häusern, Wohnungen oder unbebauten Grundstücken.
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Wie Sie bereits wissen, hängt die Spekulationssteuer vor allem von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Im Folgenden haben wir für Sie typische Fälle zusammengestellt, in denen die Steuer fällig wird:
- Die Immobilie wurde vermietet oder ungenutzt gehalten und innerhalb von zehn Jahren verkauft.
- Sie oder Ihre Kinder haben die Immobilie nicht über den relevanten Dreijahreszeitraum hinweg selbst genutzt.
- Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses haben Sie nur einen Teil selbst bewohnt, auf die übrigen, vermieteten Einheiten kann die Steuer anfallen.
- Auch der Verkauf eines unbebauten Grundstücks innerhalb der Zehnjahresfrist kann steuerpflichtig sein.
Die Steuerpflicht entfällt jedoch in einigen Fällen:
- Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist: Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen, fällt keine Spekulationssteuer an.
- Selbstnutzung über drei Kalenderjahre: Wurde die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer ebenfalls. Sie müssen das Objekt im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Die Frist gilt auch dann als erfüllt, wenn Sie z. B. im Dezember 2021 eingezogen sind und im Januar 2023 verkaufen – die Kalenderjahre zählen, nicht die genaue Monatsanzahl.
- Verkauf ohne Gewinn: Erzielen Sie mit dem Verkauf keinen Gewinn, fällt keine Spekulationssteuer an.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Spekulationssteuer lässt sich nicht pauschal beziffern, da sie individuell von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz abhängig ist. Dieser kann zwischen 14 % und 45 % betragen und ist abhängig von Ihren gesamten Einkünften.
Der zu versteuernde Gewinn aus dem Verkauf wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und unterliegt damit dem regulären Einkommensteuertarif. Haben Sie ein höheres Einkommen, so fällt auch die Steuer auf den Verkaufsgewinn höher aus.
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Ein Rechenbeispiel
Grundlage ist immer der erzielte Gewinn. Das ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den abziehbaren Kosten, wie zum Beispiel Anschaffungs- und Verkaufskosten. Der ermittelte Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Beispiel:
- Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
- Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer): 20.000 €
- Renovierungsaufwendungen (anerkannt): 30.000 €
- Verkaufspreis der Immobilie: 400.000 €
- Verkaufskosten (z. B. Makler, Inserate): 15.000 €
Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns:
Verkaufspreis (400.000 €)
– Kaufpreis inkl. Nebenkosten (270.000 €)
– Renovierungen (30.000 €)
– Verkaufskosten (15.000 €)
= Gewinn: 85.000 €
Angenommen, Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 35 %, ergibt sich folgende Steuerlast:
85.000 € × 0,35 = 29.750 € Spekulationssteuer
Lässt sich bei der Spekulationssteuer sparen?
Als Eigentümer können Sie den steuerpflichtigen Gewinn oft reduzieren und dadurch Ihre Steuerlast spürbar senken. Dabei gibt es verschiedene legale Möglichkeiten, um den zu versteuernden Betrag zu minimieren. Einige dieser Optionen sind im Einkommensteuergesetz geregelt oder durch Gerichtsurteile bestätigt.
Abziehbare Kosten berücksichtigen
Bestimmte Ausgaben, die mit dem Kauf oder Verkauf der Immobilie zusammenhängen, dürfen vom Gewinn abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem:
- Kaufnebenkosten: z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren.
- Verkaufsnebenkosten: z. B. Inserate, Gutachten, Maklerprovision.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst (z. B. bei Umzug oder Scheidung), kann die von der Bank geforderte Entschädigung als Veräußerungskosten angerechnet werden.
- Renovierungs- und Modernisierungskosten: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie gelten als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie netto (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 % der reinen Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. In diesem Fall werden sämtliche dieser Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet und können nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern nur über die Abschreibung (AfA).
Verluste ausgleichen
Verluste aus anderen privaten Immobilienverkäufen können mit dem Gewinn aus dem aktuellen Verkauf verrechnet werden. Das reduziert die steuerpflichtige Summe und damit auch die Spekulationssteuer.
Inventar separat ausweisen
Wenn Sie mit der Immobilie auch Einrichtungsgegenstände verkaufen (z. B. bei einem Ferienhaus), sollten Sie diese separat im Kaufvertrag aufführen. Gegenstände wie Möbel oder Küchen zählen nicht zum steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und können somit von der Steuer ausgenommen werden.
Verkauf innerhalb der Familie
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie steuerlich vorteilhafter sein.
Beispiel: Sie schenken Ihre Immobilie zunächst an Ihre Kinder. Wenn diese die Immobilie anschließend weiterverkaufen, wird der Gewinn bei den Kindern versteuert. Da Kinder in der Regel ein geringeres Einkommen haben, fällt die Steuerbelastung aufgrund der günstigeren Steuerprogression oftmals niedriger aus als bei Ihnen.
Dabei sollten Sie jedoch unbedingt beachten, dass die Schenkung ehrlich gemeint sein muss und nicht als reiner Steuertrick dienen darf. Zudem sollten Sie die Freibeträge bei Schenkungen beachten. Für Kinder liegt dieser derzeit bei 400.000 Euro alle zehn Jahre. Wird dieser überschritten, kann Schenkungssteuer anfallen.
Enteignung als Sonderfall
Wird eine Immobilie durch staatliche Enteignung entzogen und erhalten Sie dafür eine Entschädigung, handelt es sich laut Bundesfinanzhof nicht um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Auch wenn die Entschädigung über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt, entsteht in diesem Fall keine Spekulationssteuerpflicht (Az. IX R 28/18).
Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken
Auch bei Erbschaft oder Schenkung greift die Spekulationsfrist, allerdings mit Besonderheiten. Maßgeblich ist das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers oder Schenkers.
Wird ein Grundstück geerbt oder verschenkt, beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Zeitpunkt der Übertragung. Stattdessen zählt das Datum, an dem der vorherige Eigentümer, also der Erblasser oder Schenker, das Grundstück ursprünglich gekauft hat. Die Zehnjahresfrist wird also „übernommen“.
Wurde das Grundstück beispielsweise fünf Jahre vor der Schenkung gekauft, beginnt für Sie keine neue Frist, sondern es bleiben noch fünf Jahre bis zum steuerfreien Verkauf.
FAQ: Häufige Fragen unserer Kunden über die Spekulationssteuer
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen und sie nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben.
Muss ich auch bei einem Verkauf mit Verlust Spekulationssteuer zahlen?
Nein, Spekulationssteuer fällt nur bei einem Veräußerungsgewinn an.
Zählt auch die Nutzung durch Kinder als Eigennutzung?
Ja, die unentgeltliche Überlassung an ein Kind gilt als Eigennutzung der Eltern, solange für dieses Kind ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag (§ 32 EStG) besteht. Entfällt dieser Anspruch (z. B. durch Alter oder Abschluss der Ausbildung), endet auch diese Begünstigung.
Was passiert, wenn ich nur einen Teil einer Immobilie selbst genutzt habe?
Dann ist nur der selbstgenutzte Teil steuerfrei, für die vermieteten Einheiten kann Spekulationssteuer anfallen.
Wie prüft das Finanzamt, ob ich die Immobilie selbst genutzt habe?
In der Regel durch Meldebescheinigungen, Strom- und Nebenkostenabrechnungen oder andere Nachweise, dass Sie dort tatsächlich gewohnt haben.
Welche Kosten können die Spekulationssteuer reduzieren?
Die Spekulationssteuer kann durch verschiedene Kosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Ausgaben für Renovierungen und Modernisierungen sowie durch Verkaufskosten wie Inserate oder Gutachten reduziert werden.
Ab wann beginnt die Spekulationsfrist bei geschenkten Immobilien?
Es gilt das Kaufdatum des Schenkers. Die Frist wird „mit übernommen“.
Fällt bei Enteignung Spekulationssteuer an?
Nein, laut Bundesfinanzhof handelt es sich nicht um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft.
Fällt auch Spekulationssteuer an, wenn ich als Auslandsdeutscher in Deutschland eine Immobilie verkaufe?
Ja. Wenn die Immobilie in Deutschland liegt, ist der Gewinn grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig – unabhängig davon, ob Sie im Ausland wohnen.
