Während der Verkaufspreis für die meisten Immobilienverkäufer im Mittelpunkt steht, geraten die damit verbundenen Nebenkosten oft aus dem Blickfeld. Als Verkäufer sollten Sie diese Posten jedoch keinesfalls vernachlässigen. Sie können den tatsächlichen Nettoerlös spürbar senken und zu bösen Überraschungen führen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie zukommen, wie hoch diese ausfallen und wie Sie Ihre Finanzen realistisch planen.
Das Wichtigste in Kürze
- Gesamtkosten: Die Kosten beim Hausverkauf betragen etwa 1,5 % bis 5 % des Verkaufspreises.
- Pflichtdokumente: Unvermeidbar sind Kosten für den Energieausweis und einen aktuellen Grundbuchauszug.
- Notar: Obwohl der Käufer meist den Großteil der Notarkosten trägt, zahlt der Verkäufer oft die Löschung der Grundschuld.
- Makler: Die Maklerprovision wird bei Privatverkäufen in der Regel geteilt (meistens 3,57 % für jede Seite).
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein bestehender Kredit vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf für den Verkäufer an?
Ein Hausverkauf ist leider nie kostenfrei. Unvermeidbar sind Ausgaben für wichtige Dokumente wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug. Je nach Konstellation können Maklergebühren, Kosten für ein Wertgutachten, Notargebühren und Steuern hinzukommen. Diese Kosten betragen je nach Erlös rund 1,5 bis 5 % des Verkaufspreises.
| Kostenposten | Pflicht? | Höhe der Kosten |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Ja | 10 bis 20 € |
| Energieausweis | Ja | 40 € bis zu 500 € |
| Notar | Ja, aber zahlt meist der Käufer | 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises |
| Löschung der Grundschuld | Nein, zahlt meist der Verkäufer | etwa 0,4 % der eingetragenen Grundschuldsumme |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Ja, falls Kredit vorhanden ist | individuell, oft mehrere Tausend Euro |
| Maklerprovision | Nein | meist 3,57 % pro Partei |
| Verkehrswertgutachten (Voll) | Nein, nur in Ausnahmefällen | 0,5 % bis 1,5 % des Verkehrswerts |
| Kurzgutachten | Nein | 500 € bis 1.700 € |
Pflichtkosten beim Hausverkauf
Für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen Sie bestimmte Unterlagen. Einige davon sind gesetzlich vorgeschrieben und mit Kosten verbunden.
Energieausweis
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass Verkäufer ihren Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis unaufgefordert vorlegen müssen. Kommen Sie dieser Pflicht am besten schon bei der Besichtigung nach, spätestens jedoch beim finalen Verkaufstermin. Handeln Sie dieser Vorschrift zuwider, riskieren Sie ein Bußgeld. Die möglichen Strafen betragen bis zu 10.000 €. Bei besonders schwerwiegenden Verstößen, wie vorsätzlich falschen Angaben im Ausweis, können sogar Bußgelder von bis zu 15.000 €fällig werden.
Die Kosten für einen Energieausweis hängen von der Art des Ausweises ab:
- Ein Verbrauchsausweis basiert auf den Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Er ist günstiger und kostet zwischen 40 und 150 €. Online ist er oft schon für einen zweistelligen Betrag erhältlich.
- Ein Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz und die Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und kostet mehrere hundert Euro, oft bis zu 500 €.
Grundbuchauszug
Ein aktueller Grundbuchauszug ist für den Verkauf obligatorisch. Er belegt Eigentum sowie Belastungen und wird beim Grundbuchamt beantragt. Die Kosten hierfür betragen etwa 10 bis 20 €.
Optionale Kosten beim Hausverkauf
Die folgenden Kostenposten sind in den meisten Fällen optional, können aber den Verkaufsprozess deutlich erleichtern.
Maklerprovision
Obwohl die Beauftragung eines Maklers nicht verpflichtend ist, führt dessen Expertise häufig zu einer erheblichen Vereinfachung des gesamten Verkaufsvorgangs. In unserem Beitrag „Immobilie ohne Makler verkaufen?“ beleuchten wir häufige Fehler beim Hausverkauf ohne Makler. Natürlich sind wir als Immobilienmakler aus Rheinland-Pfalz bei dieser Frage etwas befangen. Wir machen jedoch immer wieder die Erfahrung, dass sich die Beauftragung eines Maklers trotz Maklerkosten finanziell lohnt. Ein professioneller Makler erzielt oftmals einen deutlich höheren Verkaufspreis als eine Privatperson und deckt sozusagen seine eigenen Kosten.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§ 656c und § 656dBGB) legt fest, dass beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen muss, wenn er den Makler beauftragt hat. Die Provision darf also maximal zur Hälfte auf den Käufer umgelegt werden. Für gewerbliche Immobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke gilt diese Regelung nicht.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar, orientiert sich aber an den ortsüblichen Sätzen. In Deutschland liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. In Rheinland-Pfalz liegt die ortsübliche Gesamtprovision bei etwa 7,14 % des Verkaufspreises, wobei Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % tragen.
Sie haben Fragen?
Schreiben Sie uns. Wir von Brückmann Immobilien sind Ihre Immobilienmakler für Grünstadt und die Pfalz. Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich zu Kauf, Verkauf, Vermietung sowie allen weiteren Immobilienfragen.
Notar
Ein Immobilienverkauf muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist (§ 311b BGB). Die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragungen sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und betragen insgesamt etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
Die Kostenverteilung ist rechtlich nicht vorgeschrieben. In der Regel trägt jedoch der Käufer den größten Teil der Notarkosten. Sie als Verkäufer zahlen meist nur für einen bestimmten Teil, zum Beispiel die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Die Kosten hierfür betragen etwa 0,4 % der eingetragenen Grundschuldsumme.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern und ein bestehendes Darlehen vor Vertragsende ablösen, erhebt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).
Diese Zahlung dient als Ausgleich für den Zinsschaden, der dem Kreditinstitut durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht (gemäß § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Höhe dieser Entschädigung kann beträchtlich sein und beläuft sich oft auf mehrere Tausend Euro.
Die genaue Summe hängt von verschiedenen Faktoren ab: Maßgeblich sind die offene Kreditsumme (Restschuld), die verbleibende Laufzeit, der Zinssatz Ihres Vertrags und das aktuelle Zinsniveau. Auch Bearbeitungskosten der Bank können einfließen.
Wertgutachten
Um einen angemessenen und realistischen Angebotspreis festlegen zu können, ist die Ermittlung des Verkehrswerts (auch Marktwert genannt) erforderlich. Eine professionelle Immobilienbewertung liefert diese entscheidende Grundlage und bildet somit den strategischen Startpunkt für den Verkaufsprozess.
Ein Wertgutachten ist für den Verkauf nicht verpflichtend. Es kann Ihnen jedoch als fundierte Verhandlungsbasis dienen und Sie bei der Preisfindung unterstützen.
Die Kosten für eine Wertermittlung variieren stark und hängen vom spezifischen Verwendungszweck ab:
- Vollgutachten: Dieses Gutachten bietet ein hohes Maß an Rechtssicherheit und ist insbesondere bei rechtlichen Auseinandersetzungen (wie Erbschaft oder Scheidung) oder zur Vorlage beim Finanzamt erforderlich. Die Kosten belaufen sich typischerweise auf 0,5 % bis 1,5 % des ermittelten Immobilienwerts.
- Kurzgutachten: Für die reine Preisfindung im Rahmen eines privaten Verkaufs ist ein kostengünstigeres Kurzgutachten oft ausreichend. Die Kosten hierfür liegen üblicherweise zwischen 500 € und 1.690 €.
Tipps für Rheinland-Pfalz: Prüfen Sie bei der Energieagentur Rheinland-Pfalz, ob Sie Förderungen oder Beratungen rund um Energieausweise und Sanierung erhalten können. Zudem können in Rheinland-Pfalz die Maklersätze je nach Region leicht variieren – in Ballungsräumen wie Mainz oder Koblenz sind 7,14 % üblich, im ländlichen Raum teils etwas weniger.
Wann wird die Spekulationssteuer beim Hausverkauf fällig?
Ein oft übersehener Kostenpunkt ist die Spekulationssteuer. Sie fällt an, wenn Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie einen Gewinn erzielen und bestimmte Fristen nicht überschreiten.
Die Zehn-Jahres-Frist (Spekulationsfrist)
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Maßgeblich für die Fristberechnung ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge.
Die 3-Jahres-Frist (Eigennutzung)
Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist und können keine durchgehende Eigennutzung nachweisen, fällt die Spekulationssteuer an.
Wird die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden unmittelbar davorliegenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die Spekulationsfrist jedoch nicht.
Mehr darüber erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Spekulationssteuer bei Immobilien“.
Ein Rechenbeispiel: Kosten beim Hausverkauf in Rheinland-Pfalz
In unserem Rechenbeispiel gehen wir von einem Hausverkauf in Rheinland-Pfalz mit einem Verkaufspreis von 350.000 Euro aus.
- Maklerprovision: Bei einer üblichen Teilung von je 3,57 % zahlen Sie als Verkäufer 12.495 Euro.
- Energieausweis: Für einen aussagekräftigen Bedarfsausweis fallen rund 400 Euro an.
- Grundbuchauszug: Die Gebühr beträgt etwa 20 Euro.
- Löschung der Grundschuld: Hierfür fallen in diesem Beispiel 400 Euro Notar- und Grundbuchkosten an.
In diesem Beispiel summieren sich die direkten Verkaufskosten auf 13.315 Euro, also etwa 3,8 % des Verkaufspreises. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in diesem Rechenbeispiel nicht fällig. Da die Immobilie erst nach 15 Jahren verkauft wird, entfällt die Spekulationssteuer.
Welche Kosten beim Hauskauf die Käufer zukommen, erfahren Sie in unserem Beitrag: Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz 2025
Gut vorbereitet zum erfolgreichen Hausverkauf in Rheinland-Pfalz
Ein Hausverkauf in Rheinland-Pfalz, egal ob in der Eifel, im Hunsrück oder im Rhein-Main-Gebiet, ist ein aufwändiger Prozess. Neben unvermeidbaren Ausgaben für Dokumente wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug können – je nach individueller Situation – Posten für die Maklerprovision, Notargebühren (z. B. für die Grundschuldlöschung), eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank oder sogar die Spekulationssteuer anfallen.
Als Immobilienmakler aus Rheinland-Pfalz stehen wir Ihnen bei Fragen zu den einzelnen Posten oder zum gesamten Prozess gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns.
