Ein geerbtes Haus zu verkaufen, bringt viele Fragen mit sich. Vor allem in einer Zeit, die ohnehin schon belastend ist. Die Gründe für den Verkauf sind ganz unterschiedlich. Beim Elternhaus wie bei der vermieteten Wohnung läuft der Verkauf im Kern gleich ab. Wir zeigen Ihnen einfach und verständlich, was Sie beachten sollten und worauf es ankommt.
Das Wichtigste in Kürze
Verkaufen können Sie erst, wenn Sie Ihr Erbrecht nachweisen können, meist über einen Erbschein oder ein notarielles Testament. In der Regel wird dazu das Grundbuch auf den Erben berichtigt. Wird der Antrag früh gestellt, bleibt diese Änderung sogar kostenfrei.
Zwei Steuern können beim Verkauf relevant sein. Die Erbschaftssteuer wird nur fällig, wenn der Wert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Spekulationssteuer greift nur, wenn Sie innerhalb bestimmter Fristen verkaufen. Oftmals ist der Verkauf einer geerbten Immobilie sogar steuerfrei.
Ein geerbtes Haus verkaufen: Die Grundlagen
Wer eine Immobilie erbt, steht vor drei Aufgaben. Das Eigentum muss nachgewiesen, die steuerliche Lage geklärt und der realistische Wert bestimmt werden. Diese drei Punkte entscheiden, wie sicher und wie erfolgreich der Verkauf verläuft.
In unserer Beratung zeigt sich oft, dass sich Erben anfangs von der Menge an Fragen überfordert fühlen. Das ist nachvollziehbar und völlig in Ordnung. Mit einer klaren Reihenfolge wird aus einer großen Aufgabe eine Abfolge machbarer Schritte.
Verkaufen oder selbst einziehen
Vor dem Verkauf lohnt sich ein Blick auf die Alternative. Wer die geerbte Immobilie selbst bewohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftssteuer befreit werden. Für Ehepartner gilt das, wenn sie mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben. Für Kinder gilt es ebenfalls über zehn Jahre und bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Diese Befreiung entfällt jedoch, sobald die Immobilie innerhalb der zehn Jahre verkauft wird.
Prüfen Sie deshalb in Ruhe, ob die Selbstnutzung zu Ihren nächsten Zielen im Leben passt. Rechnet sie sich nicht, ist der Verkauf meist der einfachere Weg.
Erbschein und Grundbuch als Voraussetzung für den Verkauf
Mit dem Erbfall geht das Eigentum automatisch auf die Erben über. Im Grundbuch steht danach aber meist noch die verstorbene Person, sodass der Eintrag nicht mehr stimmt. Vor dem Verkauf wird das Grundbuch deshalb in der Regel auf den Erben berichtigt, damit die Eigentumsverhältnisse klar dokumentiert sind.
Für die Grundbuchberichtigung wird ein Nachweis des Erbrechts verlangt. Anerkannt werden ein Erbschein, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Gehören mehrere Personen zu einer Erbengemeinschaft, kann der Antrag bereits von einer einzelnen Person gestellt werden.
Expertentipp: Stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung möglichst innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag. Bis zu dieser Frist bleibt die Eintragung gebührenfrei. Danach richten sich die Kosten nach dem Wert der Immobilie. Dabei ist der Eingang des Antrags und nicht der Abschluss der Eintragung entscheidend. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie vorher kurz Rücksprache halten, damit nicht durch eine vorschnelle Eintragung unnötige Kosten entstehen.
Geht der Verkauf auch ohne Erbschein?
Ein Erbschein wird tatsächlich nicht in jedem Fall benötigt. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht dieses in der Regel als Nachweis aus. Nur wenn kein Testament existiert oder die Erbfolge strittig ist, muss ein Erbschein beim Nachlassgericht beantragt werden. Da dieser Antrag Zeit kostet und Gebühren auslöst, lohnt sich vorab eine Prüfung, ob er wirklich nötig ist.
Diese Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an
Viele Erben fragen sich, welche Steuern beim Verkauf überhaupt anfallen. Zwei Steuerarten kommen dabei infrage. Die eine betrifft das Erbe selbst, die andere den Gewinn aus dem Verkauf.
Erbschaftssteuer und der Freibetrag
Die Erbschaftssteuer bezieht sich auf den Wert dessen, was geerbt wird. Maßgeblich ist der persönliche Freibetrag. Liegt der Wert der Immobilie darunter, wird keine Erbschaftssteuer erhoben. Besteuert wird nur der Teil, der über dem Freibetrag liegt. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person und ist in § 16 ErbStG geregelt.
Als Wert wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Todes angesetzt. Bei vermieteten Wohnimmobilien wird dieser Wert um zehn Prozent verringert.
| Verhältnis zur verstorbenen Person | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern im Erbfall | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen und weitere | 20.000 € |
Gerade bei Ehepartnern und Kindern liegt der Wert eines Einfamilienhauses oft unter dem Freibetrag. In diesen Fällen bleibt die Erbschaft steuerfrei. Fällt doch Steuer an, bestimmt neben dem Freibetrag auch die Steuerklasse den Steuersatz.
Mit einem Wertgutachten die Erbschaftssteuer senken
An dieser Stelle steckt ein oft übersehener Hebel. Das Finanzamt besichtigt die geerbte Immobilie nicht. Der Wert wird über pauschale Verfahren und feste Bodenrichtwerte ermittelt. Dabei entsteht häufig ein Wert, der über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Besonderheiten wie ein Reparaturstau, ein veralteter Zustand oder Belastungen im Grundbuch, wie ein Wohnrecht, bleiben in diesem pauschalen Verfahren meist unberücksichtigt.
Das Gesetz räumt Ihnen das Recht ein, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Diese Möglichkeit steht in § 198 des Bewertungsgesetzes. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten belegen Sie den realen Wert gegenüber dem Finanzamt. Jeder Euro, den Sie nach unten nachweisen, senkt Ihre Erbschaftssteuer. Wie eine fundierte Bewertung abläuft, erklären wir in unserem Beitrag dazu, wie eine Immobilienbewertung funktioniert.
Achten Sie darauf, dass das Gutachten von einer dafür qualifizierten Person erstellt wird. Nur Gutachten von Gutachterausschüssen oder zertifizierten Sachverständigen erkennt das Finanzamt an.
Ein Beispiel macht den Hebel greifbar. Liegt der angesetzte Wert 50.000 Euro zu hoch und beträgt der Steuersatz 15 Prozent, sparen Sie 7.500 Euro. Ein Gutachten kostet in der Regel einen vierstelligen Betrag. Gemessen an der möglichen Steuerersparnis lohnt sich dieser Schritt in vielen Fällen deutlich.
Nach dem Steuerbescheid bleibt Ihnen ein Monat Zeit für einen Einspruch. Legen Sie diesen rechtzeitig ein, das Gutachten dürfen Sie nachreichen. Dadurch sichern Sie sich den niedrigeren Wert, auch wenn die Bewertung noch etwas Zeit braucht.
Unsicher, was in Ihrem Fall gilt?
Jeder Erbfall ist anders. Gerade bei Wert und Steuern sollten Sie sich nicht festlegen, bevor Sie mit jemandem gesprochen haben. Wir nehmen uns gerne Zeit für Ihre Fragen, ordnen Ihre Situation ein und zeigen Ihnen die sinnvollen nächsten Schritte.
Spekulationssteuer und wann der Verkauf steuerfrei bleibt
Die zweite Steuer betrifft den Gewinn aus dem Verkauf. Im Steuerrecht wird sie als Spekulationssteuer bezeichnet und zählt zu den privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG.
Sie fällt an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt des Erbes. Gezählt wird ab dem Tag, an dem die verstorbene Person die Immobilie gekauft hat. Der Erbe übernimmt also die bereits laufende Frist.
Hat die verstorbene Person die Immobilie länger als zehn Jahre besessen, bleibt der Verkauf steuerfrei. Steuerfrei bleibt er ebenfalls, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Diese Selbstnutzung wird dem Erben angerechnet. Viele geerbte Häuser fallen in genau diese Fälle. Wann ein Verkauf darüber hinaus steuerfrei möglich ist, lesen Sie in unserem Beitrag „Geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen“.
Fällt der Verkauf doch in die Frist und wurde nicht selbst bewohnt, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des damaligen Kaufpreises und der Verkaufskosten. Wie sich die Spekulationssteuer im Detail berechnet, zeigen wir in einem eigenen Beitrag.
So entsteht der steuerpflichtige Gewinn:
- Verkaufspreis: 400.000 Euro.
- Kaufpreis der verstorbenen Person: 300.000 Euro.
- Verkaufskosten, zum Beispiel für den Makler: 20.000 Euro.
- Steuerpflichtiger Gewinn: 80.000 Euro.
Bei einem Steuersatz von 35 Prozent ergibt das 28.000 Euro Steuer. Bleibt der Gewinn im Jahr unter 600 Euro, fällt keine Steuer an.
Ein geerbtes Haus mit Geschwistern verkaufen
Wird gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Personen geerbt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über den Verkauf entscheidet diese Gemeinschaft nur gemeinsam. Eine einzelne Person kann die Immobilie nicht allein verkaufen. Sobald sich alle einig sind, läuft der Verkauf wie bei einem Alleinerben ab.
Für eine Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft die einfachste Lösung. Der Erlös wird nach den Erbanteilen verteilt, sodass jede Person ihren Anteil in Geld erhält. Möchte eine Person die Immobilie behalten, kann sie die anderen auszahlen. Ebenso lässt sich ein einzelner Erbteil an die Miterben oder an Dritte verkaufen.
Wenn sich die Erben nicht einig sind
Schwierig wird es, wenn eine Person den Verkauf blockiert. Als letztes Mittel bleibt dann die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie auf Antrag eines Miterben gerichtlich versteigert und der Erlös aufgeteilt. Eine Teilungsversteigerung bringt fast immer einen niedrigeren Preis als ein normaler Verkauf.
Suchen Sie deshalb möglichst früh das Gespräch. Wir erleben in solchen Situationen, dass eine neutrale Vermittlung mehr bewegt als ein langer Streit. Eine einvernehmliche Lösung schützt den Wert für alle Beteiligten.
Geerbtes Haus verkaufen: der Ablauf bis zum Notartermin
Sobald Eigentum und Steuern geregelt sind, startet der eigentliche Verkauf. Folgen Sie diesen Schritten, um auf der sicheren Seite zu bleiben:
- Wert ermitteln. Lassen Sie erst den realistischen Marktwert bestimmen, bevor Sie einen Preis festlegen.
- Unterlagen zusammenstellen. Tragen Sie die wichtigen Dokumente frühzeitig zusammen.
- Immobilie vermarkten. Präsentieren Sie das Haus dort, wo regionale Käufer suchen und bereiten Sie es ansprechend auf.
- Kaufvertrag vorbereiten. Achten Sie auf einen Ausschluss der Sachmängelhaftung im Vertrag.
- Notartermin wahrnehmen. Mit der Unterschrift beim Notar geht die Immobilie auf den Käufer über.
Rund um Grünstadt, Bad Dürkheim und im Leiningerland sind viele geerbte Häuser älter und seit Längerem nicht modernisiert. Aus den Verkäufen, die wir in der Region begleiten, wissen wir, wie sich solche Objekte am besten präsentieren lassen. Die richtige Einordnung in den örtlichen Markt entscheidet oft über den erzielten Preis.
Diese Unterlagen sollten Sie bereitlegen
Käufer und Notar fragen früh nach Unterlagen. Wer sie griffbereit hat, verkauft schneller und wirkt verlässlich. Legen Sie den Grundbuchauszug bereit, dazu den Energieausweis sowie Baupläne und Grundrisse. Hilfreich sind außerdem Nachweise über Modernisierungen. Bei vermieteten Objekten kommen die bestehenden Mietverträge hinzu.
FAQ: Geerbtes Haus verkaufen
Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn keine Spekulationssteuer anfällt und der Wert unter dem Freibetrag liegt. Keine Spekulationssteuer wird fällig, wenn die verstorbene Person die Immobilie länger als zehn Jahre besaß oder sie zuletzt selbst bewohnt hat.
Was muss ich beim Verkauf eines geerbten Hauses beachten?
Zuerst wird die Eintragung im Grundbuch berichtigt, danach folgen die Steuerfrage und der realistische Wert. Geprüft werden sollte früh, ob das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt. Auch die wichtigen Unterlagen gehören rechtzeitig zusammengestellt.
Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Eine feste Verkaufsfrist gibt es nicht. Zwei Fristen sind aber wichtig: die zwei Jahre für die kostenfreie Grundbuchberichtigung und die zehn Jahre rund um die Spekulationssteuer.
Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?
Eine gesetzliche Grenze besteht nicht. Allerdings laufen die Kosten weiter. Ein längerer Leerstand kann zudem den Schutz der Gebäudeversicherung gefährden. Melden Sie einen Leerstand deshalb Ihrer Versicherung.
Mit Sicherheit zum Verkauf
Bei einem Erbfall bleiben fast immer individuelle Fragen offen, die nur zu Ihrer Situation passen. Genau die beantworten wir Ihnen gerne. Rufen Sie uns an und lassen Sie uns den Rest bis zum Verkauf gemeinsam bewältigen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Wir haben die Inhalte sorgfältig recherchiert. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität können wir jedoch nicht übernehmen. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an einen Anwalt, Steuerberater oder Notar.
