Der Verkauf einer Immobilie kann schnell zur steuerlichen Stolperfalle werden. Wer die gesetzlichen Regelungen jedoch kennt und klug plant, kann seine Steuerlast reduzieren oder seine Immobilie sogar komplett steuerfrei verkaufen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienverkauf steuerfrei möglich ist, wie Sie die wichtigsten Fristen korrekt berechnen und welche Nachweise das Finanzamt akzeptiert.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Immobilienverkauf ist spekulationssteuerfrei, wenn die Immobilie entweder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (3-Jahres-/2-Silvester-Regel) oder wenn die 10-Jahres-Spekulationsfrist abgelaufen ist.
- Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Haltedauer des Vorbesitzers übernommen. Bei Überschreitung der Freibeträge kann jedoch Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.
- Unbebaute Grundstücke können ausschließlich nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden.
- Falls der Immobilienverkauf steuerpflichtig ist, lässt sich die Steuerlast mindern – zum Beispiel durch den Abzug von Kosten, die getrennte Ausweisung von Inventar oder die Verrechnung von Verlusten.
Die Rolle der Spekulationssteuer
Der Verkauf einer Immobilie kann eine erhebliche Steuerlast in Form der Spekulationssteuer auslösen. Die Spekulationssteuer wird jedoch nicht auf den gesamten Verkaufspreis, sondern ausschließlich auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich im Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG).
Die Höhe der Spekulationssteuer ist keine Pauschale, sondern richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser liegt, abhängig von Ihrem Gesamteinkommen, zwischen 14 % und 45 %. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird Ihrem zu versteuernden Jahreseinkommen hinzugerechnet und erhöht dieses entsprechend. Folglich führt ein höheres Gesamteinkommen auch zu einer höheren steuerlichen Belastung des Verkaufsgewinns.
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Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, mit denen Sie die Spekulationssteuer legal vermeiden können.
Steuerfreier Hausverkauf durch Eigennutzung
Der Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Möglich wird dies durch die sogenannte 3-Jahres-Regel.
Was ist die 3-Jahres-Regel?
Ein Hausverkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Begriff „3-Jahres-Regel“ ist also etwas irreführend, da Sie die Immobilie keine vollen drei Jahre bewohnt haben müssen.
Ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre ist ausreichend. Diese Regelung wird daher auch treffender als „Zwei-Silvester-Regel“ bezeichnet.
Praxisbeispiel zur 3-Jahres-Regel
Angenommen, Sie haben im Jahr 2020 eine Wohnung gekauft und diese zunächst vermietet. Am 1. Dezember 2023 ziehen Sie selbst ein. Das gesamte Jahr 2024 bewohnen Sie die Wohnung und am 15. Januar 2025 verkaufen Sie sie wieder. Da Sie die Wohnung im Verkaufsjahr (2025), im vorangegangenen Jahr (2024) und im Jahr davor (2023) selbst bewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.
Was erkennt das Finanzamt als Eigennutzung an?
Der Begriff der Eigennutzung ist klar definiert und umfasst mehr als nur den Hauptwohnsitz.
Zweitwohnsitz und Ferienwohnung
Auch bei Immobilien, die Sie als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt haben, kann die 3-Jahres-Regel Anwendung finden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie Ihnen jederzeit zur Verfügung stand und in dem relevanten Zeitraum nicht an Dritte vermietet wurde. Eine nur gelegentliche Nutzung an Wochenenden oder in den Ferien genügt laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH).
Nutzung durch eigene Kinder
Die Immobilie gilt auch dann als selbst genutzt, wenn Ihre Kinder unentgeltlich darin wohnen,solange für diese ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Fällt dieser Anspruch weg, weil das Kind beispielsweise seine Ausbildung beendet, endet auch die steuerliche Anerkennung der Eigennutzung.
Eine unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige wie Eltern oder volljährige Kinder ohne Kindergeldanspruch gilt nicht als Eigennutzung.
Wenn eine Eigennutzung nicht möglich ist, bleibt als Alternative die 10-Jahres-Frist. Das ist der zweite Weg zum steuerfreien Immobilienverkauf.
Wann greift die 10-Jahres-Frist?
Falls eine Eigennutzung nicht gegeben ist, greift unter Umständen die zehnjährige Spekulationsfrist. Verkaufen Sie eine Immobilie zehn Jahre nach dem Kauf, ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei, unabhängig davon, wie hoch er ausfällt und ob die Immobilie vermietet war oder leerstand.
Wie wird die 10-Jahres-Frist berechnet?
Für die Berechnung der Zehnjahresfrist gelten die Daten der notariellen Beurkundungen, nicht die Grundbucheintragung oder die Kaufpreiszahlung.
- Beginn der Frist: Das Datum der notariellen Beurkundung des ursprünglichen Kaufvertrags.
- Ende der Frist: Das Datum der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags.
Die Frist endet auf den Tag genau nach zehn Jahren. Verkaufen Sie auch nur einen Tag zu früh, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Beispiel zur Fristberechnung
Sie haben am 15. Mai 2016 den Kaufvertrag für eine Wohnung, die Sie vermieten möchten, notariell beurkunden lassen. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, darf der notarielle Verkaufsvertrag frühestens am 16. Mai 2026 unterzeichnet werden.
Sonderfall: Unbebaute Grundstücke
Bei unbebauten Grundstücken greift die Ausnahmeregelung der Eigennutzung nicht. Ein Grundstück kann naturgemäß nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Daher ist ein steuerfreier Verkauf eines unbebauten Grundstücks ausschließlich nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist möglich.
Vorsicht ist geboten, wenn das Grundstück kurz vor dem Verkauf erschlossen oder eine Bebauung vorbereitet wird. Das Finanzamt könnte in solchen Fällen von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen, was zu einer erheblichen Steuerbelastung führen würde.
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Schreiben Sie uns. Wir von Brückmann Immobilien sind Ihre Immobilienmakler für Grünstadt und die Pfalz. Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich zu Kauf, Verkauf, Vermietung sowie allen weiteren Immobilienfragen.
Wie können geerbte oder geschenkte Immobilien steuerfrei verkauft werden?
Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft oder Schenkung übergehen, sind neben der Spekulationssteuer auch die Erbschafts– bzw. Schenkungsteuer zu beachten.
Wie lassen sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden?
Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf vererbtes Vermögen wie Geld, Immobilien oder Unternehmen erhoben wird. Sie fällt an, wenn der Erblasser oder der Erbe seinen Wohnsitz in Deutschland hat oder sogenanntes Inlandsvermögen übertragen wird.
Die Schenkungssteuer wird fällig, wenn Sie zu Lebzeiten Vermögen unentgeltlich übertragen, also beispielsweise Geld, Immobilien oder Wertgegenstände verschenken. Beide Steuern sind sich sehr ähnlich und im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt.
Durch das Ausnutzen der Freibeträge lassen sich beide Steuern reduzieren oder gar ganz vermeiden. Die Höhe Ihres individuellen Freibetrags liegt je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 € und 500.000 €. Enge Angehörige wie Ehepartner oder Kinder profitieren dabei von höheren Freibeträgen. Mehr über die Freibeträge erfahren Sie in § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Durch diese Freibeträge können Sie also beide Steuern vermeiden oder zumindest reduzieren.
Als Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner können Sie ein Familienheim außerdem steuerfrei erben, wenn Sie es nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Für Kinder gilt diese Regelung ebenfalls, allerdings mit einer Wohnflächenbegrenzung von 200 m².
Verkaufen oder verlassen Sie das steuerfrei geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren, kann die Steuerbefreiung jedoch rückwirkend entfallen.
Die wiederholte Nutzung der Schenkungsfreibeträge im Zehnjahresrhythmus ist eine der klassischen Methoden zur Reduzierung der Schenkungs- und Erbschaftsteuer. Da Sie alle zehn Jahre die vollen Steuerfreibeträge nutzen können, lässt sich das Vermögen nach und nach steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.
Neben Schenkungen im Zehnjahresrhythmus reduziert auch ein Nießbrauchsvorbehalt (z. B. ein vorbehaltenes Wohnrecht) die Steuerlast, da er den Wert der Zuwendung mindert. In jedem Fall ist eine frühzeitig aufgesetzte, professionelle Nachfolgeregelung wie ein Testament oder Erbvertrag der Schlüssel zu einem erbschaftsteuerfreien Erbe.
Wird die Spekulationsfrist im Erbfall übernommen?
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien beginnt die Spekulationsfrist nicht erneut. Stattdessen übernehmen Sie als neuer Eigentümer die ursprünglichen Anschaffungsdaten und die Haltedauer des Vorbesitzers. Ausschlaggebend ist also, wann der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat.
Beispiel zur Fristübernahme im Erbfall
Ihr Vater hat im Jahr 2010 eine Wohnung gekauft. Im Jahr 2024 vererbt er Ihnen diese Immobilie. Da Ihr Vater die Wohnung bereits länger als zehn Jahre besessen hat, ist die Spekulationsfrist abgelaufen. Sie können die geerbte Immobilie sofort verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer auf den Gewinn anfällt.
Zusammenfassung der klassischen Steuerarten beim Hausverkauf
Die Erbschaftsteuer wird fällig, wenn Vermögen unentgeltlich durch einen Erbfall übertragen wird, während die Schenkungssteuer bei Schenkungen zu Lebzeiten anfällt. Beide richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad und den geltenden Freibeträgen.
Die Spekulationssteuer hingegen betrifft nicht die Vermögensübertragung selbst, sondern den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb. Während Erbschafts- und Schenkungssteuer den Erwerb von Vermögen besteuern, erfasst die Spekulationssteuer den Verkaufsgewinn.
Achtung Steuerfalle: Teilweise Vermietung
Wird eine Immobilie gemischt genutzt, also zum Teil selbst bewohnt und zum Teil vermietet (z. B. eine Einliegerwohnung), muss der Veräußerungsgewinn aufgeteilt werden. Der auf den selbst genutzten Teil entfallende Gewinn ist nach der 3-Jahres-Regel steuerfrei.
Der Gewinn, der auf den vermieteten Teil entfällt, unterliegt hingegen der Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen.
Gewerblicher Grundstückshandel: Die Drei-Objekt-Grenze
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie in kurzer Zeit mehrere Immobilien verkaufen. Das Finanzamt stuft Sie möglicherweise als gewerblichen Grundstückshändler ein, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kaufen und wieder verkaufen. Die Konsequenzen können gravierend sein:
- Der Gewinn aus allen Verkäufen unterliegt der Einkommensteuer, aber auch der Gewerbesteuer.
- Früher geltend gemachte steuerliche Vorteile wie die Abschreibung (AfA) können rückgängig gemacht werden.
- Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren oder durch Eigennutzung gilt nicht mehr.
Die „Drei-Objekt-Grenze“ ist ein wichtiger Indikator, aber keine starre Regel. Auch bei weniger als drei Objekten kann das Finanzamt unter bestimmten Umständen einen gewerblichen Handel annehmen, etwa bei sehr kurzen Haltefristen oder branchennaher Tätigkeit des Verkäufers.
Nachweispflichten
Um von den Steuerbefreiungen zu profitieren, müssen Sie Ihre Ansprüche gegenüber dem Finanzamt belegen können. Das Finanzamt fordert oft Belege an, die Ihre Eigennutzung bestätigen. Dazu gehören:
- Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes.
- Rechnungen von Energieversorgern (Strom, Wasser, Gas).
- In Zweifelsfällen kann auch eine eidesstattliche Versicherung verlangt werden.
Bewahren Sie diese Unterlagen sorgfältig auf, um bei Nachfragen des Finanzamts vorbereitet zu sein.
Tipps zur legalen Reduzierung der Steuerlast
Falls ein Verkauf steuerpflichtig ist, gibt es legale Möglichkeiten, den zu versteuernden Gewinn und damit die Steuerlast zu senken.
Kosten abziehen
Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises und aller damit verbundenen Nebenkosten. Dazu zählen Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Auch nachträgliche Modernisierungs- und Renovierungskosten können den Gewinn mindern.
Inventar separat verkaufen
Verkaufen Sie bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, Möbel oder Markisen zusammen mit der Immobilie, können Sie für diese im Kaufvertrag einen separaten Preis ausweisen. Der Erlös für dieses Inventar ist nicht Teil des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns der Immobilie. Ein Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 5 K 2493/18 E) bestätigt dies.
Verluste verrechnen
Erzielen Sie bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist einen Verlust, können Sie diesen mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr verrechnen. Ein verbleibender Verlust kann auch in zukünftige Jahre vorgetragen werden, um spätere Gewinne zu mindern.
Steuerfrei verkaufen mit guter Planung
Der Schlüssel zu einem steuerfreien Immobilienverkauf liegt in der vorausschauenden Planung und der genauen Kenntnis der gesetzlichen Regelungen.
Spätestens bei komplexen Fällen wie Erbschaft, Schenkung, teilweiser Vermietung oder mehreren Verkäufen in kurzer Zeit empfehlen wir Ihnen eine professionelle Beratung. Ein Gespräch mit einem Steuerberater oder einem erfahrenen Immobilienmakler bewahrt Sie vor teuren Fehlern.
Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie? Wir unterstützen Sie dabei.
Wir führen für Sie eine professionelle Immobilienbewertung durch und prüfen, ob Ihr Verkauf steuerfrei möglich ist. Gerne beraten wir Sie auch bei allen sonstigen Fragen.
