In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie zukommen, wie hoch diese ausfallen und wie Sie Ihre Finanzen realistisch planen.

Das Wichtigste in Kürze

• Gesamtkosten: Die Kosten beim Hausverkauf betragen etwa 1,5 % bis 5 % des Verkaufspreises.
• Pflichtdokumente: Unvermeidbar sind Kosten für den Energieausweis und einen aktuellen Grundbuchauszug.
• Notar: Obwohl der Käufer meist den Großteil der Notarkosten trägt, zahlt der Verkäufer oft die Löschung der Grundschuld.
• Makler: Die Maklerprovision wird bei Privatverkäufen in der Regel geteilt (meistens 3,57 % für jede Seite).
•  Vorfälligkeitsentschädigung: Wird ein bestehender Kredit vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen.

Welche Kosten fallen beim Hausverkauf für den Verkäufer an?

Ein Hausverkauf ist leider nie kostenfrei. Unvermeidbar sind Ausgaben für wichtige Dokumente wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug. Je nach Konstellation können Maklergebühren, Kosten für ein Wertgutachten, Notargebühren und Steuern hinzukommen. Diese Kosten betragen je nach Erlös rund 1,5 bis 5 % des Verkaufspreises.

Pflichtkosten beim Hausverkauf

Für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen Sie bestimmte Unterlagen. Einige davon sind gesetzlich vorgeschrieben und mit Kosten verbunden.

Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass Verkäufer ihren Kaufinteressenten einen gültigen Energieausweis unaufgefordert vorlegen müssen. Kommen Sie dieser Pflicht am besten schon bei der Besichtigung nach, spätestens jedoch beim finalen Verkaufstermin. Handeln Sie dieser Vorschrift zuwider, riskieren Sie ein Bußgeld. Die möglichen Strafen betragen bis zu 10.000 €. Bei besonders schwerwiegenden Verstößen, wie vorsätzlich falschen Angaben im Ausweis, können sogar Bußgelder von bis zu 15.000 €fällig werden.

Die Kosten für einen Energieausweis hängen von der Art des Ausweises ab:

• Ein Verbrauchsausweis basiert auf den Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Er ist günstiger und kostet zwischen 40 und 150 €. Online ist er oft schon für einen zweistelligen Betrag erhältlich.
• Ein Bedarfsausweis analysiert die Bausubstanz und die Anlagentechnik. Er ist aufwendiger und kostet mehrere hundert Euro, oft bis zu 500 €.

Grundbuchauszug

Ein aktueller Grundbuchauszug ist für den Verkauf obligatorisch. Er belegt Eigentum sowie Belastungen und wird beim Grundbuchamt beantragt. Die Kosten hierfür betragen etwa 10 bis 20 €.

Optionale Kosten beim Hausverkauf

Die folgenden Kostenposten sind in den meisten Fällen optional, können aber den Verkaufsprozess deutlich erleichtern.

Maklerprovision

Obwohl die Beauftragung eines Maklers nicht verpflichtend ist, führt dessen Expertise häufig zu einer erheblichen Vereinfachung des gesamten Verkaufsvorgangs. In unserem Beitrag „Immobilie ohne Makler verkaufen?“ beleuchten wir häufige Fehler beim Hausverkauf ohne Makler. Natürlich sind wir als Immobilienmakler aus Rheinland-Pfalz bei dieser Frage etwas befangen. Wir machen jedoch immer wieder die Erfahrung, dass sich die Beauftragung eines Maklers trotz Maklerkosten finanziell lohnt. Ein professioneller Makler erzielt oftmals einen deutlich höheren Verkaufspreis als eine Privatperson und deckt sozusagen seine eigenen Kosten.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§ 656c und § 656dBGB) legt fest, dass beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen muss, wenn er den Makler beauftragt hat. Die Provision darf also maximal zur Hälfte auf den Käufer umgelegt werden. Für gewerbliche Immobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke gilt diese Regelung nicht.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar, orientiert sich aber an den ortsüblichen Sätzen. In Deutschland liegt die Gesamtprovision meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. In Rheinland-Pfalz liegt die ortsübliche Gesamtprovision bei etwa 7,14 % des Verkaufspreises, wobei Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % tragen.

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Schreiben Sie uns. Wir von Brückmann Immobilien sind Ihre Immobilienmakler für Grünstadt und die Pfalz. Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich zu Kauf, Verkauf, Vermietung sowie allen weiteren Immobilienfragen.

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Notar

Ein Immobilienverkauf muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist (§ 311b BGB). Die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragungen sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und betragen insgesamt etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Die Kostenverteilung ist rechtlich nicht vorgeschrieben. In der Regel trägt jedoch der Käufer den größten Teil der Notarkosten. Sie als Verkäufer zahlen meist nur für einen bestimmten Teil, zum Beispiel die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Die Kosten hierfür betragen etwa 0,4 % der eingetragenen Grundschuldsumme.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihre Immobilie veräußern und ein bestehendes Darlehen vor Vertragsende ablösen, erhebt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).

Diese Zahlung dient als Ausgleich für den Zinsschaden, der dem Kreditinstitut durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht (gemäß § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Höhe dieser Entschädigung kann beträchtlich sein und beläuft sich oft auf mehrere Tausend Euro.

Die genaue Summe hängt von verschiedenen Faktoren ab: Maßgeblich sind die offene Kreditsumme (Restschuld), die verbleibende Laufzeit, der Zinssatz Ihres Vertrags und das aktuelle Zinsniveau. Auch Bearbeitungskosten der Bank können einfließen.

Wertgutachten

Um einen angemessenen und realistischen Angebotspreis festlegen zu können, ist die Ermittlung des Verkehrswerts (auch Marktwert genannt) erforderlich. Eine professionelle Immobilienbewertung liefert diese entscheidende Grundlage und bildet somit den strategischen Startpunkt für den Verkaufsprozess.

Die Kosten für eine Wertermittlung variieren stark und hängen vom spezifischen Verwendungszweck ab:

• Vollgutachten: Dieses Gutachten bietet ein hohes Maß an Rechtssicherheit und ist insbesondere bei rechtlichen Auseinandersetzungen (wie Erbschaft oder Scheidung) oder zur Vorlage beim Finanzamt erforderlich. Die Kosten belaufen sich typischerweise auf 0,5 % bis 1,5 % des ermittelten Immobilienwerts.
• Kurzgutachten: Für die reine Preisfindung im Rahmen eines privaten Verkaufs ist ein kostengünstigeres Kurzgutachten oft ausreichend. Die Kosten hierfür liegen üblicherweise zwischen 500 € und 1.690 €.

Wann wird die Spekulationssteuer beim Hausverkauf fällig?

Ein oft übersehener Kostenpunkt ist die Spekulationssteuer. Sie fällt an, wenn Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie einen Gewinn erzielen und bestimmte Fristen nicht überschreiten.

Die Zehn-Jahres-Frist (Spekulationsfrist)

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Maßgeblich für die Fristberechnung ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge.

Die 3-Jahres-Frist (Eigennutzung)

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist und können keine durchgehende Eigennutzung nachweisen, fällt die Spekulationssteuer an.

Wird die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden unmittelbar davorliegenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, greift die Spekulationsfrist jedoch nicht.

Mehr darüber erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Spekulationssteuer bei Immobilien“.

Ein Rechenbeispiel: Kosten beim Hausverkauf in Rheinland-Pfalz

In unserem Rechenbeispiel gehen wir von einem Hausverkauf in Rheinland-Pfalz mit einem Verkaufspreis von 350.000 Euro aus.

• Maklerprovision: Bei einer üblichen Teilung von je 3,57 % zahlen Sie als Verkäufer 12.495 Euro.
• Energieausweis: Für einen aussagekräftigen Bedarfsausweis fallen rund 400 Euro an.
• Grundbuchauszug: Die Gebühr beträgt etwa 20 Euro.
• Löschung der Grundschuld: Hierfür fallen in diesem Beispiel 400 Euro Notar- und Grundbuchkosten an.

In diesem Beispiel summieren sich die direkten Verkaufskosten auf 13.315 Euro, also etwa 3,8 % des Verkaufspreises. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird in diesem Rechenbeispiel nicht fällig. Da die Immobilie erst nach 15 Jahren verkauft wird, entfällt die Spekulationssteuer.

Gut vorbereitet zum erfolgreichen Hausverkauf in Rheinland-Pfalz

Ein Hausverkauf in Rheinland-Pfalz, egal ob in der Eifel, im Hunsrück oder im Rhein-Main-Gebiet, ist ein aufwändiger Prozess. Neben unvermeidbaren Ausgaben für Dokumente wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug können – je nach individueller Situation – Posten für die Maklerprovision, Notargebühren (z. B. für die Grundschuldlöschung), eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank oder sogar die Spekulationssteuer anfallen.

Als Immobilienmakler aus Rheinland-Pfalz stehen wir Ihnen bei Fragen zu den einzelnen Posten oder zum gesamten Prozess gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Immobilienverkauf steuerfrei möglich ist, wie Sie die wichtigsten Fristen korrekt berechnen und welche Nachweise das Finanzamt akzeptiert. 

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Immobilienverkauf ist spekulationssteuerfrei, wenn die Immobilie entweder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (3-Jahres-/2-Silvester-Regel) oder wenn die 10-Jahres-Spekulationsfrist abgelaufen ist.
• Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird die Haltedauer des Vorbesitzers übernommen. Bei Überschreitung der Freibeträge kann jedoch Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.
• Unbebaute Grundstücke können ausschließlich nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden.
• Falls der Immobilienverkauf steuerpflichtig ist, lässt sich die Steuerlast mindern – zum Beispiel durch den Abzug von Kosten, die getrennte Ausweisung von Inventar oder die Verrechnung von Verlusten.

Die Rolle der Spekulationssteuer

Der Verkauf einer Immobilie kann eine erhebliche Steuerlast in Form der Spekulationssteuer auslösen. Die Spekulationssteuer wird jedoch nicht auf den gesamten Verkaufspreis, sondern ausschließlich auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich im Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG).

Die Höhe der Spekulationssteuer ist keine Pauschale, sondern richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser liegt, abhängig von Ihrem Gesamteinkommen, zwischen 14 % und 45 %. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird Ihrem zu versteuernden Jahreseinkommen hinzugerechnet und erhöht dieses entsprechend. Folglich führt ein höheres Gesamteinkommen auch zu einer höheren steuerlichen Belastung des Verkaufsgewinns. 

Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, mit denen Sie die Spekulationssteuer legal vermeiden können.

Steuerfreier Hausverkauf durch Eigennutzung

Der Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Möglich wird dies durch die sogenannte 3-Jahres-Regel.

Was ist die 3-Jahres-Regel? 

Ein Hausverkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Begriff „3-Jahres-Regel“ ist also etwas irreführend, da Sie die Immobilie keine vollen drei Jahre bewohnt haben müssen.

Ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre ist ausreichend. Diese Regelung wird daher auch treffender als „Zwei-Silvester-Regel“ bezeichnet.

Was erkennt das Finanzamt als Eigennutzung an?

Der Begriff der Eigennutzung ist klar definiert und umfasst mehr als nur den Hauptwohnsitz.

Zweitwohnsitz und Ferienwohnung

Auch bei Immobilien, die Sie als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt haben, kann die 3-Jahres-Regel Anwendung finden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie Ihnen jederzeit zur Verfügung stand und in dem relevanten Zeitraum nicht an Dritte vermietet wurde. Eine nur gelegentliche Nutzung an Wochenenden oder in den Ferien genügt laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH).

Nutzung durch eigene Kinder

Die Immobilie gilt auch dann als selbst genutzt, wenn Ihre Kinder unentgeltlich darin wohnen,solange für diese ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Fällt dieser Anspruch weg, weil das Kind beispielsweise seine Ausbildung beendet, endet auch die steuerliche Anerkennung der Eigennutzung.

Eine unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige wie Eltern oder volljährige Kinder ohne Kindergeldanspruch gilt nicht als Eigennutzung.

Wenn eine Eigennutzung nicht möglich ist, bleibt als Alternative die 10-Jahres-Frist. Das ist der zweite Weg zum steuerfreien Immobilienverkauf.

Wann greift die 10-Jahres-Frist?

Falls eine Eigennutzung nicht gegeben ist, greift unter Umständen die zehnjährige Spekulationsfrist. Verkaufen Sie eine Immobilie zehn Jahre nach dem Kauf, ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei, unabhängig davon, wie hoch er ausfällt und ob die Immobilie vermietet war oder leerstand.

Wie wird die 10-Jahres-Frist berechnet?

Für die Berechnung der Zehnjahresfrist gelten die Daten der notariellen Beurkundungen, nicht die Grundbucheintragung oder die Kaufpreiszahlung.

• Beginn der Frist: Das Datum der notariellen Beurkundung des ursprünglichen Kaufvertrags. 
• Ende der Frist: Das Datum der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags.

Die Frist endet auf den Tag genau nach zehn Jahren. Verkaufen Sie auch nur einen Tag zu früh, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Beispiel zur Fristberechnung 

Sie haben am 15. Mai 2016 den Kaufvertrag für eine Wohnung, die Sie vermieten möchten, notariell beurkunden lassen. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, darf der notarielle Verkaufsvertrag frühestens am 16. Mai 2026 unterzeichnet werden.

Sonderfall: Unbebaute Grundstücke

Bei unbebauten Grundstücken greift die Ausnahmeregelung der Eigennutzung nicht. Ein Grundstück kann naturgemäß nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Daher ist ein steuerfreier Verkauf eines unbebauten Grundstücks ausschließlich nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist möglich.

Vorsicht ist geboten, wenn das Grundstück kurz vor dem Verkauf erschlossen oder eine Bebauung vorbereitet wird. Das Finanzamt könnte in solchen Fällen von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen, was zu einer erheblichen Steuerbelastung führen würde.

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Wie können geerbte oder geschenkte Immobilien steuerfrei verkauft werden?

Bei Immobilien, die im Wege einer Erbschaft oder Schenkung übergehen, sind neben der Spekulationssteuer auch die Erbschafts– bzw. Schenkungsteuer zu beachten.

Wie lassen sich die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei Immobilien vermeiden?

Die Erbschaftssteuer ist eine Steuer, die in Deutschland auf vererbtes Vermögen wie Geld, Immobilien oder Unternehmen erhoben wird. Sie fällt an, wenn der Erblasser oder der Erbe seinen Wohnsitz in Deutschland hat oder sogenanntes Inlandsvermögen übertragen wird.

Die Schenkungssteuer wird fällig, wenn Sie zu Lebzeiten Vermögen unentgeltlich übertragen, also beispielsweise Geld, Immobilien oder Wertgegenstände verschenken. Beide Steuern sind sich sehr ähnlich und im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt.

Durch das Ausnutzen der Freibeträge lassen sich beide Steuern reduzieren oder gar ganz vermeiden. Die Höhe Ihres individuellen Freibetrags liegt je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 € und 500.000 €. Enge Angehörige wie Ehepartner oder Kinder profitieren dabei von höheren Freibeträgen. Mehr über die Freibeträge erfahren Sie in § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Durch diese Freibeträge können Sie also beide Steuern vermeiden oder zumindest reduzieren. 

Als Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner können Sie ein Familienheim außerdem steuerfrei erben, wenn Sie es nach dem Erbfall unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen und mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Für Kinder gilt diese Regelung ebenfalls, allerdings mit einer Wohnflächenbegrenzung von 200 m².

Verkaufen oder verlassen Sie das steuerfrei geerbte Familienheim innerhalb von zehn Jahren, kann die Steuerbefreiung jedoch rückwirkend entfallen.

Neben Schenkungen im Zehnjahresrhythmus reduziert auch ein Nießbrauchsvorbehalt (z. B. ein vorbehaltenes Wohnrecht) die Steuerlast, da er den Wert der Zuwendung mindert. In jedem Fall ist eine frühzeitig aufgesetzte, professionelle Nachfolgeregelung wie ein Testament oder Erbvertrag der Schlüssel zu einem erbschaftsteuerfreien Erbe.

Wird die Spekulationsfrist im Erbfall übernommen?

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien beginnt die Spekulationsfrist nicht erneut. Stattdessen übernehmen Sie als neuer Eigentümer die ursprünglichen Anschaffungsdaten und die Haltedauer des Vorbesitzers. Ausschlaggebend ist also, wann der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat.

Beispiel zur Fristübernahme im Erbfall 

Ihr Vater hat im Jahr 2010 eine Wohnung gekauft. Im Jahr 2024 vererbt er Ihnen diese Immobilie. Da Ihr Vater die Wohnung bereits länger als zehn Jahre besessen hat, ist die Spekulationsfrist abgelaufen. Sie können die geerbte Immobilie sofort verkaufen, ohne dass Spekulationssteuer auf den Gewinn anfällt.

Achtung Steuerfalle: Teilweise Vermietung

Wird eine Immobilie gemischt genutzt, also zum Teil selbst bewohnt und zum Teil vermietet (z. B. eine Einliegerwohnung), muss der Veräußerungsgewinn aufgeteilt werden. Der auf den selbst genutzten Teil entfallende Gewinn ist nach der 3-Jahres-Regel steuerfrei.

Der Gewinn, der auf den vermieteten Teil entfällt, unterliegt hingegen der Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Gewerblicher Grundstückshandel: Die Drei-Objekt-Grenze

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie in kurzer Zeit mehrere Immobilien verkaufen. Das Finanzamt stuft Sie möglicherweise als gewerblichen Grundstückshändler ein, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kaufen und wieder verkaufen. Die Konsequenzen können gravierend sein:

1. Der Gewinn aus allen Verkäufen unterliegt der Einkommensteuer, aber auch der Gewerbesteuer.
2. Früher geltend gemachte steuerliche Vorteile wie die Abschreibung (AfA) können rückgängig gemacht werden.
3. Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren oder durch Eigennutzung gilt nicht mehr.

Die „Drei-Objekt-Grenze“ ist ein wichtiger Indikator, aber keine starre Regel. Auch bei weniger als drei Objekten kann das Finanzamt unter bestimmten Umständen einen gewerblichen Handel annehmen, etwa bei sehr kurzen Haltefristen oder branchennaher Tätigkeit des Verkäufers.

Nachweispflichten

Um von den Steuerbefreiungen zu profitieren, müssen Sie Ihre Ansprüche gegenüber dem Finanzamt belegen können. Das Finanzamt fordert oft Belege an, die Ihre Eigennutzung bestätigen. Dazu gehören: 

• Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes.
• Rechnungen von Energieversorgern (Strom, Wasser, Gas).
• In Zweifelsfällen kann auch eine eidesstattliche Versicherung verlangt werden.

Bewahren Sie diese Unterlagen sorgfältig auf, um bei Nachfragen des Finanzamts vorbereitet zu sein.

Tipps zur legalen Reduzierung der Steuerlast

Falls ein Verkauf steuerpflichtig ist, gibt es legale Möglichkeiten, den zu versteuernden Gewinn und damit die Steuerlast zu senken.

Kosten abziehen

Der steuerpflichtige Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich des ursprünglichen Kaufpreises und aller damit verbundenen Nebenkosten. Dazu zählen Notargebühren, Grundbuchkosten, Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Auch nachträgliche Modernisierungs- und Renovierungskosten können den Gewinn mindern.

Inventar separat verkaufen

Verkaufen Sie bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, Möbel oder Markisen zusammen mit der Immobilie, können Sie für diese im Kaufvertrag einen separaten Preis ausweisen. Der Erlös für dieses Inventar ist nicht Teil des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns der Immobilie. Ein Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 5 K 2493/18 E) bestätigt dies.

Verluste verrechnen

Erzielen Sie bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist einen Verlust, können Sie diesen mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften im selben Jahr verrechnen. Ein verbleibender Verlust kann auch in zukünftige Jahre vorgetragen werden, um spätere Gewinne zu mindern.

Steuerfrei verkaufen mit guter Planung

Der Schlüssel zu einem steuerfreien Immobilienverkauf liegt in der vorausschauenden Planung und der genauen Kenntnis der gesetzlichen Regelungen.

Spätestens bei komplexen Fällen wie Erbschaft, Schenkung, teilweiser Vermietung oder mehreren Verkäufen in kurzer Zeit empfehlen wir Ihnen eine professionelle Beratung. Ein Gespräch mit einem Steuerberater oder einem erfahrenen Immobilienmakler bewahrt Sie vor teuren Fehlern.

Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie? Wir unterstützen Sie dabei.

Wir führen für Sie eine professionelle Immobilienbewertung durch und prüfen, ob Ihr Verkauf steuerfrei möglich ist. Gerne beraten wir Sie auch bei allen sonstigen Fragen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann die Spekulationssteuer sonst anfällt, wie sie berechnet wird und welche Möglichkeiten es gibt, sie ganz oder teilweise zu vermeiden. 

Das Wichtigste in Kürze

• Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird und im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren keine Eigennutzung nachgewiesen werden kann.
• Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertrags und endet nach genau zehn Jahren. 
• Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz und dem Veräußerungsgewinn. 
• Legal sparen lässt sich die Spekulationssteuer durch Kostenabzug, Verlustverrechnung, getrennte Ausweisung von Inventar oder rechtzeitige Eigennutzung. 

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie. Sie greift, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Verkaufen Sie innerhalb dieses Zeitraums und haben Sie die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt, wird der Gewinn als sonstige Einkünfte versteuert. Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet nach genau zehn Jahren.

Maßgeblich für die Höhe der Spekulationssteuer ist der Unterschied zwischen dem Verkaufserlös und dem Kaufpreis sowie den abziehbaren Kosten, wie Kaufnebenkosten und möglichen Werbungskosten. 

Die Spekulationssteuer greift bei allen Arten von Immobilien, also bei Häusern, Wohnungen oder unbebauten Grundstücken. 

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Wie Sie bereits wissen, hängt die Spekulationssteuer vor allem von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Im Folgenden haben wir für Sie typische Fälle zusammengestellt, in denen die Steuer fällig wird:

• Die Immobilie wurde vermietet oder ungenutzt gehalten und innerhalb von zehn Jahren verkauft.
• Sie oder Ihre Kinder haben die Immobilie nicht über den relevanten Dreijahreszeitraum hinweg selbst genutzt.
• Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses haben Sie nur einen Teil selbst bewohnt, auf die übrigen, vermieteten Einheiten kann die Steuer anfallen.
• Auch der Verkauf eines unbebauten Grundstücks innerhalb der Zehnjahresfrist kann steuerpflichtig sein.

Die Steuerpflicht entfällt jedoch in einigen Fällen: 

• Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist: Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen, fällt keine Spekulationssteuer an. 
• Selbstnutzung über drei Kalenderjahre: Wurde die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuer ebenfalls. Sie müssen das Objekt im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Die Frist gilt auch dann als erfüllt, wenn Sie z. B. im Dezember 2021 eingezogen sind und im Januar 2023 verkaufen – die Kalenderjahre zählen, nicht die genaue Monatsanzahl.
• Verkauf ohne Gewinn: Erzielen Sie mit dem Verkauf keinen Gewinn, fällt keine Spekulationssteuer an. 

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer lässt sich nicht pauschal beziffern, da sie individuell von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz abhängig ist. Dieser kann zwischen 14 % und 45 % betragen und ist abhängig von Ihren gesamten Einkünften. 

Der zu versteuernde Gewinn aus dem Verkauf wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und unterliegt damit dem regulären Einkommensteuertarif. Haben Sie ein höheres Einkommen, so fällt auch die Steuer auf den Verkaufsgewinn höher aus. 

Ein Rechenbeispiel

Grundlage ist immer der erzielte Gewinn. Das ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den abziehbaren Kosten, wie zum Beispiel Anschaffungs- und Verkaufskosten. Der ermittelte Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 250.000 €
• Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer): 20.000 €
• Renovierungsaufwendungen (anerkannt): 30.000 €
• Verkaufspreis der Immobilie: 400.000 €
• Verkaufskosten (z. B. Makler, Inserate): 15.000 €

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns:

Verkaufspreis (400.000 €)
– Kaufpreis inkl. Nebenkosten (270.000 €)
– Renovierungen (30.000 €)
– Verkaufskosten (15.000 €)
= Gewinn: 85.000 €

Angenommen, Ihr persönlicher Steuersatz liegt bei 35 %, ergibt sich folgende Steuerlast:
 85.000 € × 0,35 = 29.750 € Spekulationssteuer

Lässt sich bei der Spekulationssteuer sparen?

Als Eigentümer können Sie den steuerpflichtigen Gewinn oft reduzieren und dadurch Ihre Steuerlast spürbar senken. Dabei gibt es verschiedene legale Möglichkeiten, um den zu versteuernden Betrag zu minimieren. Einige dieser Optionen sind im Einkommensteuergesetz geregelt oder durch Gerichtsurteile bestätigt.

Abziehbare Kosten berücksichtigen

Bestimmte Ausgaben, die mit dem Kauf oder Verkauf der Immobilie zusammenhängen, dürfen vom Gewinn abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem:

• Kaufnebenkosten: z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren.
• Verkaufsnebenkosten: z. B. Inserate, Gutachten, Maklerprovision.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst (z. B. bei Umzug oder Scheidung), kann die von der Bank geforderte Entschädigung als Veräußerungskosten angerechnet werden.
• Renovierungs- und Modernisierungskosten: Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie gelten als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie netto (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 % der reinen Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. In diesem Fall werden sämtliche dieser Kosten den Anschaffungskosten zugerechnet und können nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern nur über die Abschreibung (AfA). 

Verluste ausgleichen

Verluste aus anderen privaten Immobilienverkäufen können mit dem Gewinn aus dem aktuellen Verkauf verrechnet werden. Das reduziert die steuerpflichtige Summe und damit auch die Spekulationssteuer.

Inventar separat ausweisen

Wenn Sie mit der Immobilie auch Einrichtungsgegenstände verkaufen (z. B. bei einem Ferienhaus), sollten Sie diese separat im Kaufvertrag aufführen. Gegenstände wie Möbel oder Küchen zählen nicht zum steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und können somit von der Steuer ausgenommen werden.

Verkauf innerhalb der Familie

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie steuerlich vorteilhafter sein. 

Beispiel: Sie schenken Ihre Immobilie zunächst an Ihre Kinder. Wenn diese die Immobilie anschließend weiterverkaufen, wird der Gewinn bei den Kindern versteuert. Da Kinder in der Regel ein geringeres Einkommen haben, fällt die Steuerbelastung aufgrund der günstigeren Steuerprogression oftmals niedriger aus als bei Ihnen.

Dabei sollten Sie jedoch unbedingt beachten, dass die Schenkung ehrlich gemeint sein muss und nicht als reiner Steuertrick dienen darf. Zudem sollten Sie die Freibeträge bei Schenkungen beachten. Für Kinder liegt dieser derzeit bei 400.000 Euro alle zehn Jahre. Wird dieser überschritten, kann Schenkungssteuer anfallen.

Enteignung als Sonderfall

Wird eine Immobilie durch staatliche Enteignung entzogen und erhalten Sie dafür eine Entschädigung, handelt es sich laut Bundesfinanzhof nicht um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Auch wenn die Entschädigung über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt, entsteht in diesem Fall keine Spekulationssteuerpflicht (Az. IX R 28/18).

Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken

Auch bei Erbschaft oder Schenkung greift die Spekulationsfrist, allerdings mit Besonderheiten. Maßgeblich ist das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers oder Schenkers.

Wird ein Grundstück geerbt oder verschenkt, beginnt die Spekulationsfrist nicht mit dem Zeitpunkt der Übertragung. Stattdessen zählt das Datum, an dem der vorherige Eigentümer, also der Erblasser oder Schenker, das Grundstück ursprünglich gekauft hat. Die Zehnjahresfrist wird also „übernommen“.

Wurde das Grundstück beispielsweise fünf Jahre vor der Schenkung gekauft, beginnt für Sie keine neue Frist, sondern es bleiben noch fünf Jahre bis zum steuerfreien Verkauf.

FAQ: Häufige Fragen unserer Kunden über die Spekulationssteuer

Wann fällt die Spekulationssteuer an?
Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen und sie nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben.

Muss ich auch bei einem Verkauf mit Verlust Spekulationssteuer zahlen?
Nein, Spekulationssteuer fällt nur bei einem Veräußerungsgewinn an.

Zählt auch die Nutzung durch Kinder als Eigennutzung?

Ja, die unentgeltliche Überlassung an ein Kind gilt als Eigennutzung der Eltern, solange für dieses Kind ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag (§ 32 EStG) besteht. Entfällt dieser Anspruch (z. B. durch Alter oder Abschluss der Ausbildung), endet auch diese Begünstigung.

Was passiert, wenn ich nur einen Teil einer Immobilie selbst genutzt habe?
Dann ist nur der selbstgenutzte Teil steuerfrei, für die vermieteten Einheiten kann Spekulationssteuer anfallen.

Wie prüft das Finanzamt, ob ich die Immobilie selbst genutzt habe?
In der Regel durch Meldebescheinigungen, Strom- und Nebenkostenabrechnungen oder andere Nachweise, dass Sie dort tatsächlich gewohnt haben. 

Welche Kosten können die Spekulationssteuer reduzieren?
Die Spekulationssteuer kann durch verschiedene Kosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Ausgaben für Renovierungen und Modernisierungen sowie durch Verkaufskosten wie Inserate oder Gutachten reduziert werden.

Ab wann beginnt die Spekulationsfrist bei geschenkten Immobilien?
Es gilt das Kaufdatum des Schenkers. Die Frist wird „mit übernommen“.

Fällt bei Enteignung Spekulationssteuer an?
Nein, laut Bundesfinanzhof handelt es sich nicht um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft.

Fällt auch Spekulationssteuer an, wenn ich als Auslandsdeutscher in Deutschland eine Immobilie verkaufe?
Ja. Wenn die Immobilie in Deutschland liegt, ist der Gewinn grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig – unabhängig davon, ob Sie im Ausland wohnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Grunderwerbsteuer in RLP: Der Steuersatz liegt seit 2012 bei 5 % des Kaufpreises und gilt einheitlich im gesamten Bundesland.
• Zahlungspflicht: In der Regel ist der Käufer zur Zahlung verpflichtet; die Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung.
• Ausnahmen: Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei Erbschaften, Schenkungen innerhalb der Familie, Grundstückswerten unter 2.500 Euro oder bestimmten Unternehmensübertragungen (Share Deals).
• Festsetzung & Frist: Nach notarieller Beurkundung erstellt das Finanzamt den Bescheid, der innerhalb eines Monats bezahlt werden muss. Ansonsten drohen Säumniszuschläge und Zwangsmaßnahmen.
• Entwicklung: Seit der einzigen Erhöhung 2012 bleibt der Steuersatz stabil; Rheinland-Pfalz liegt im bundesweiten Vergleich im Mittelfeld.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine gesetzlich festgelegte Abgabe, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Sie gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Eigentumserwerb und wird zusätzlich zu den Notar- und Grundbuchkosten erhoben. Sobald ein Kaufvertrag notariell beurkundet ist, wird die Steuer fällig.  

Für eine schnelle Berechnung der Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz steht Ihnen unser praktischer Online-Rechner zur Verfügung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt. Diese Kompetenz erhielten sie im Zuge der Föderalismusreform 2006 durch eine entsprechende Änderung des Grundgesetzes. Im Vergleich zu anderen Bundesländern liegt Rheinland-Pfalz mit 5 % im mittleren Bereich. Bayern erhebt mit 3,5 % den niedrigsten Satz, Länder wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland liegen mit 6,5 % am oberen Ende der Skala. 

Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Der Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist normalerweise zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, übermittelt der Notar die relevanten Informationen an das zuständige Finanzamt. Daraufhin erhält der Käufer einen Steuerbescheid, in dem die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer festgelegt ist. Die Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgt erst, nachdem das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat – diese wird nur erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde. 

Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?

Nicht bei jedem Immobilienkauf wird automatisch Grunderwerbsteuer fällig. Der Gesetzgeber sieht in bestimmten Fällen Ausnahmen vor. Eine solche Ausnahme liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Wert des Grundstücks unterhalb der Grenze von 2.500 Euro liegt. In solchen Fällen entfällt die Steuerpflicht vollständig.

Bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie, beispielsweise zwischen Ehegatten oder in gerader Linie (z. B. Eltern und Kinder), sind gemäß § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Auch Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, da sie anderen Steuerarten unterfallen.

Weiterhin gibt es steuerliche Ausnahmen im Unternehmensbereich. Wird eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern im Rahmen eines sogenannten Share Deals übertragen, kann die Grunderwerbsteuer ebenfalls entfallen. Ein Share Deal ist eine spezielle Form des Immobilienerwerbs, bei dem nicht die Immobilie selbst direkt verkauft wird, sondern Anteile (Shares) an einer Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist. Seit dem 1. Juli 2021 gilt: Damit ein Share Deal nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, dürfen innerhalb von zehn Jahren nicht mehr als 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Erwerber übergehen.

Insbesondere die Regelungen zu Share Deals stehen derzeit auf politischer Ebene in der Diskussion. Es bleibt abzuwarten, ob diese Form der Steuerbefreiung in Zukunft in ihrer aktuellen Form bestehen bleibt.

Wann wird die Grunderwerbsteuer festgesetzt?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht unmittelbar beim Immobilienkauf fällig, sondern erst nach Ausstellung eines Steuerbescheids durch das zuständige Finanzamt. Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, leitet der Notar die relevanten Daten an das sogenannte Liegenschaftsfinanzamt weiter. Das ist das Finanzamt, das für den Ort der Immobilie zuständig ist.  

Auf Basis des im Vertrag festgehaltenen Kaufpreises berechnet das Finanzamt die Höhe der Grunderwerbsteuer und erstellt den entsprechenden Bescheid. In der Regel erhalten Käufer diesen etwa sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung. Ab dem Tag der Zustellung haben Sie dann einen Monat Zeit, die Steuer fristgerecht zu überweisen.

Die Zahlungsfrist ist verbindlich. Wenn Sie sie versäumen, müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen. Bereits ein einziger verspäteter Monat kann Säumniszuschläge in Höhe von 1 Prozent des Steuerbetrags verursachen. Zögern Sie die Zahlung weiterhin hinaus, drohen weitere Maßnahmen, zum Beispiel eine Kontopfändung oder im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung der Immobilie.

Entwicklung der Grunderwerbsteuer in RLP

Die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz hat sich im Laufe der Jahre mehrfach verändert, blieb dabei aber über weite Strecken stabil.

In den Jahren 1995 und 1996 lag der Steuersatz zunächst bei 2 %.

Ab 1997 wurde er auf 3,5 % angehoben und über viele Jahre hinweg nicht verändert.

Seit 2006 liegt die Verantwortung für die Erhebung der Grunderwerbsteuer bei den Bundesländern. Rheinland-Pfalz machte von diesem Recht 2012 Gebrauch und führte die bisher einzige Erhöhung auf 5 % durch. Die Anpassung gilt bis heute (2025).